Immobilienrente: Was es mit der Umkehr­hypothek auf sich hat

Rentner vor Ihrem Haus mehr Rente
Stand: 19.02.2020

Wer im Alter in einer eigenen Immobilie wohnt, hat zwar häufig einen hohen Vermögenswert, kann ihn aber nicht einfach in Teilen zu Geld machen. Oft reicht das eigene Finanzvermögen nicht aus, notwendige Sanierungen durchzuführen oder sich lang ersehnte Fernreisewünsche zu erfüllen. Kommt noch eine kleine Rente dazu, wird es oft knapp.

Seit einigen Jahren gibt es Anbieter am Markt (beispielsweise Wertfaktor, HausplusRente, Deutsche Leibrenten AG oder Stiftung Liebenau), die hierfür eine Lösung versprechen. Denn der Wunsch vieler Rentner ist nachvollziehbar: Möglichst lange in der eigenen Immobilie leben – gleichzeitig aber den Vermögenswert der Immobilie zu Geld machen. Bei diesen Modellen wird das Eigentum ganz oder teilweise an den neuen Anbieter übertragen. Die Bewohner bekommen im Gegenzug eine Einmalzahlung oder Rente.

    Fälle aus der Praxis zeigen:

    Oft sind aber die Erlöse aus diesen Modellen nicht attraktiv. Die Anbieter verfolgen ein eigenes Geschäftsinteresse – sie wollen mit diesen Modellen Geld verdienen und sich gleichzeitig Zugriff auf wertvolle Immobilien sichern.

    Wo liegen die Nachteile?

    Immer wenn der eigene Wohnraum an einen Dritten übertragen wird, sollten Sie sich das Wohn- oder Nutzungsrecht im Grundbuch absichern. Diese beiden Möglichkeiten sind Werte, die vom Verkaufserlös der Immobilie abgezogen werden.

    • Der verbleibende Restwert (der zur Auszahlung oder in die Immobilienrente fließt) entspricht oft nicht den Vorstellungen der Bewohner.
    • Wird der Erlös vom Anbieter verrentet, ist der Rentenfaktor, also die Rente im Vergleich zum Wert oft sehr klein, da die Anbieter mit einem langen Leben der Bewohner rechnen.

    Teilverkauf

    Von einem Teilverkauf (wie bei Wertfaktor) ist eher abzuraten. Denn hier wird keine endgültige Lösung vereinbart. Der Anbieter wird schon im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen und dem Verkäufer gehört nur noch ein Teil der Immobilie. Die Kosten für Instandhaltung trägt aber alleine der Verkäufer! Dann ist es besser, gleich eine finale Lösung zu schaffen. Denn als Teileigentümer können Sie nicht mehr alleine entscheiden. Der andere ist immer mit im Boot.

    Was Sie auf jeden Fall beachten sollten:

    • Einige Anbieter verlangen nach Übertrag ein Nutzungsentgelt für die Nutzung der Immobilie.
    • Zahlt der Anbieter eine Rente, sollte Sie eine Rückauflassung im Grundbuch eintragen lassen. So kann bei Nichtleistung des Anbieters die Immobilien an den Bewohner zurück übertragen werden.
    • Wer kommt für die Instandsetzung auf? Treffen Sie klare Regelungen mit dem Anbieter!
    • Gilt das Wohnrecht auch für jeden Einzelnen der Eheleute nach dem Tod eines Partners?

    Da es viele Details zu regeln gibt, ist es in jedem Fall ein komplexes Vorhaben. Ziehen Sie eine zur Immobilienfinanzierung fachkundige Beratung hinzu.

    Wie sehen Alternativen aus? Darlehen

    Idealerweise wird ein Immobiliendarlehen zur freien Verwendung aufgenommen, um den Finanzbedarf zu decken. Hierbei lässt sich die finanzierende Bank ins Grundbuch eintragen und sichert sich gegen Zahlungsausfälle ab. Aufgrund der in der Regel hohen Sicherheiten sind die Zinssätze derzeit sehr günstig. Das Darlehen sollte in jedem Fall aber kleiner als 60 Prozent des Immobilienwerts sein. Aber auch hier sind die Randbedingungen wichtig.

    Fazit: Nur wer als Rentner zusätzlich zu den Darlehensraten aus seinen laufenden Einnahmen den Lebensunterhalt und seine Immobilie bewirtschaften kann, ist kreditwürdig. Einige Banken verlangen ab dem Lebensalter von 60 Jahren bereits eine erhöhte Tilgung des Darlehens (teilweise bis 19 Prozent ab einem Lebensalter von 74 Jahren).

    Beispiel:

    Immobilie mit 120 Quadratmeter – Ehepaar (beide 70 Jahre alt) zusammen monatlich 1.500 Euro Rente netto. Kapitalbedarf 50.000 Euro

    Wie rechnet die Bank?

    1.500 Euro / monatliche Rente

    Lebensunterhalt

      850 Euro / monatlich

    Kosten der Immobilie

      240 Euro / monatlich (bei 2 Euro pro Quadratmeter und Monat)

    Belastung Darlehen

      167 Euro / monatlich  (bei 10 Jahren Laufzeit 1 Prozent Zins und 3 Prozent Tilgung)

    Überschuss

      243 Euro / monatlich 

    Quelle: Finanzierungsvermittler Dr. Klein in Hannover (Es wurde modellhaft eine Finanzierung angefragt)

    In dieser Fallkonstellation wäre es prinzipiell möglich, ein Darlehen zu bekommen. Aber am Ende entscheidet die Einzelfallprüfung der Bank. (Nach 10 Jahren ist das Darlehen noch nicht getilgt – die Restschuld beträgt 34.000 Euro). Alternativ wäre auch ein Privatdarlehen denkbar.

    Wie sehen Alternativen aus? Verkauf und Anmietung

    Bei diesem sehr klaren Modell wird die Immobilie an einen Kapitalanleger verkauft und gleichzeitig wieder von diesem angemietet. Die Attraktivität für einen potentiellen Käufer kann leicht über die Höhe der angebotenen Miete bestimmt werden. Die Parteien sollten klar regeln, wer für die Instandhaltung aufkommt. Die Verkäufer zahlen die Miete aus dem erhaltenen Kaufpreis - natürlich nur solange das Geld reicht. Im besten Fall wird die Immobilie innerhalb der Familie verkauft – dann sind alle Beteiligten bekannt.

    Unser Fazit

    Die einzelnen Modelle sind komplex und Ihre persönliche Situation individuell. Ziehen Sie alle Optionen in Betracht. Beachten Sie die unten aufgeführte Reihenfolge. Denn: Die Verrentung über einen Dienstleister ist sehr vielschichtig und eine einfachere Lösung immer ratsam.

    1. Aufnahme eines Immobiliendarlehens zur freien Verwendung
    2. Aufnahme eines Privatkredits
    3. Verkauf der Immobilie und Anmietung
    4. Übertrag der Immobilie an Dritte gegen Einmalzahlung
    5. Übertrag der Immobilie an Dritte gegen Rentenzahlung

    Eine weitere Option: Verkauf der eigenen Immobilie am Markt und Anmietung einer seniorengerechten Wohnung. Idealerweise mit geringer Wohnfläche und Barrierefreiheit. Die Miete kann dann bequem aus dem Verkaufserlös gezahlt werden.

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