Eine gebrauchte Immobilie kaufen

Hier ist ein altes Fachwerkhaus zu sehen.

Das Wichtigste in Kürze

  1. Beobachten Sie vorab den Markt für mindestens sechs Monate.
  2. Ziehen Sie vor dem Kauf zur Ermittlung der Sanierungsarbeiten eine unabhängige Fachperson hinzu.
  3. Bei gebrauchten Immobilien gibt es keine Gewährleistung für später entdeckte Schäden.
Stand: 10.11.2020

Die häufigste Frage bei der Beurteilung einer Gebrauchtimmobilie ist die nach dem Preis. Neben der Einschätzung des Instandhaltungsgrades und der voraussichtlichen Modernisierungs- bzw. Renovierungskosten ist der Wiederverkaufswert beziehungsweise der Marktwert einer Immobilie entscheidend.

Wert der Immobilie

Wir empfehlen, den Markt für mindestens eine halbes Jahr zu beobachten. Fragen Sie sich kritisch fragen, ob Sie die Immobilie nach fünf Jahren wieder zum gleichen Preis verkaufen können.

Gerade für Erbengemeinschaften ist es manchmal wichtig, den Wert eines Hauses oder einer Wohnung einschätzen zu können, wenn ein Mitglied aus der Gemeinschaft die Immobilie übernimmt. Hier kann der Wert nicht über den freien Markt ermittelt werden. Hilfe erhalten Sie von einem Wertgutachter.

Sanierungs- und Modernisierungskosten

Bevor Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen oder umfangreichere Modernisierungsarbeiten unternehmen, sollten Sie die Immobilie mindestens mit einer unabhängigen Fachperson besichtigt haben. Die Verbraucherzentrale unterstützt Sie dabei.

Bei umfangreichen Modernisierungsarbeiten können Sie sehr viel Geld sparen, wenn Sie einen Architekten mit der Planung und Ausschreibung der Arbeiten beauftragen. Denn Handwerker bieten ihre Arbeiten erfahrungsgemäß deutlich günstiger an, sobald ein Architekt diese ausschreibt.

Zudem kann ein Architekt abschätzen, ob das Angebot vollständig ist. Fehlende Positionen im Angebot können im Nachhinein sehr teuer werden. Mit einem Architekten haben Sie außerdem einen unabhängigen Qualitätssicherer auf Ihrer Seite.

Lebenszeit von Bauteilen

Kaufen Sie eine Immobilie, müssen Sie die Kosten für die Instandhaltung mit einkalkulieren. Je älter ein Haus oder je länger die letzte durchgreifende Modernisierung zurückliegt, umso höher sollten Sie die Kosten ansetzen.

Machen Sie sich über die abgelaufene Lebensdauer der einzelnen Bauteile ein genaues Bild. So bekommen Sie eine Vorstellung, wann welche Modernisierungskosten anfallen. Die rechnerische Lebenszeit eines Hauses wird im Allgemeinen mit 80 bis 100 Jahren angesetzt.

Entscheidend ist jedoch die Qualität der Einzelbauteile des Hauses, der dauerhafte Schutz gegen Feuchtigkeit, die Pflege und Wartung aller wichtigen Bauteile sowie die Instandhaltung in regelmäßigen Zeiträumen.

Laufende Kosten

Zu den Anschaffungs- und Finanzierungskosten eines Gebäudes kommen die regelmäßig anfallenden Kosten wie Grundsteuer, Straßenreinigungsgebühren oder Versicherungen. Den größten Anteil an den laufenden Kosten nehmen die Energiekosten für Heizung und Warmwasser ein.

Erkundigen Sie sich über die Verbrauchskosten der vergangenen Jahre beim Voreigentümer. Dieser Verbrauch muss nicht repräsentativ sein. Unterschiedliche Nutzungsgewohnheiten oder teilweiser Leerstand können die Bilanz verzerrt haben.

Kostenlose Hilfe zur Einschätzung des Heizenergieverbrauchs sowie Tipps zur Energieeinsparung erhalten Sie bei der Energieberatung der Verbraucherzentrale.

Kaufen wie gesehen

Als Käufer einer gebrauchten Immobilie kaufen Sie wie gesehen. Eine Gewährleistung für später entdeckte Schäden gibt es in der Regel nicht. Deshalb ist es wichtig, das Haus vor dem Kauf sorgfältig auf Mängel zu untersuchen.

Laien können nur sehr schwer einschätzen worauf es ankommt. Dies birgt ein gewisses Risiko in sich. Anders als die meisten glauben, liegen die meisten Schwächen beim mangelnden Wärmeschutz. Inwieweit und unter welchen Umständen Mängel abzustellen sind, können Sie von unseren Beratern erfahren.

Hilfreiche Unterlagen für eine Beratung

  • der Bauantrag (bestehend aus Lageplan mit den markierten Gebäudeteilen, Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung und Berechnung des umbauten Raumes)
  • die Baugenehmigung (sie sollte mit dem Bauantrag übereinstimmen, wichtig könnten eventuelle Einschränkungen oder Auflagen sein, im Falle von Anbauten und Erweiterungen können auch mehrere Bauanträge und Baugenehmigungen notwendig sein)
  • die Statik
  • der Wärmeschutznachweis sowie der Energieausweis
  • das Baulastenverzeichnis, sofern Baulasten vorhanden sind
  • der Grundbuchauszug (wegen Überprüfung der Grundstücksgröße und möglicher Belastungen in Abteilung II und III, die Grundbuchabschrift muss aktuell sein)
  • die Heizkostenabrechnung der vergangenen Jahre
  • der Einheitswertbescheid und Grundsteuerbescheid vom Finanzamt
  • der Mietvertrag im Falle der Vermietung
  • Bei Eigentumswohnungen zusätzlich
  • die Teilungserklärung
  • die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung
  • der Verwaltervertrag
  • die Nebenkostenabrechnung und der Wirtschaftsplan

Für eine Einschätzung zum Kaufpreis sollten Sie vor der Beratung den aktuellen Bodenrichtwert beim Katasteramt erfragen.

Die Unterlagen sind nicht zwingend notwendig. Häufig sind diese nicht greifbar oder längst verschollen.

Sie haben weitere Fragen? Tipps zur Energieeinsparung erhalten Sie bei der Energieberatung der Verbraucherzentrale.

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