Eine gebrauchte Immobilie kaufen

Hier ist ein altes Fachwerkhaus zu sehen.

Das Wichtigste in Kürze

  1. Beobachten Sie vor dem Kauf einer Immobilie den Markt für mindestens sechs Monate.
  2. Ziehen Sie vor dem Kauf zur Ermittlung der Sanierungsarbeiten eine unabhängige Fachperson hinzu.
  3. Bei gebrauchten Immobilien gibt es keine Gewährleistung für später entdeckte Schäden.

Die häufigste Frage bei der Beurteilung einer Gebrauchtimmobilie ist die nach dem Preis. Neben der Einschätzung des Instandhaltungsgrades und der voraussichtlichen Modernisierungs- bzw. Renovierungskosten ist der Wiederverkaufswert bzw. der Marktwert einer Immobilie entscheidend.

Wert der Immobilie

Sie sollten sich kritisch fragen, ob sie die Immobilie nach 5 Jahren wieder zum gleichen Preis verkaufen können. Deshalb ist besonders viel Vorsicht beim Kauf anzuraten, wenn Sie sich erst am Anfang seiner Suche befinden. Empfehlenswert ist eine Marktbeobachtung über eine Zeit von mindestens einem halben Jahr. Gerade für Erbengemeinschaften ist es manchmal wichtig, den Wert eines Hauses oder einer Wohnung einschätzen zu können, wenn ein Mitglied aus der Gemeinschaft die Immobilie übernimmt. Hier kann der Wert nicht über den freien Markt ermittelt werden. Hilfe erhält man in diesem Fall von einem Wertgutachter.

Sanierungs- und Modernisierungskosten

Bevor Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen oder umfangreichere Modernisierungsarbeiten unternehmen, sollten Sie die Immobilie mindestens mit einer unabhängigen Fachperson besichtigt haben. Die Verbraucherzentrale unterstützt Sie dabei. Bei umfangreichen Modernisierungsarbeiten können Sie sehr viel Geld sparen, wenn Sie einen Architekten mit der Planung und Ausschreibung der Arbeiten beauftragen, denn Handwerker bieten bei Ausschreibungen eines Architekten erfahrungsgemäß deutlich günstiger an. Zudem kann ein Architekt abschätzen, ob das Angebot vollständig ist. Fehlende Positionen im Angebot können im Nachhinein sehr teuer werden. Obendrein haben Sie mit einem Architekten einen unabhängigen Qualitätssicherer auf Ihrer Seite.

Lebenszeit von Bauteilen

Erwerben Sie eine Immobilie, müssen Sie die Kosten für die Instandhaltung mit einkalkulieren. Je älter ein Haus ist bzw. je länger die letzte durchgreifende Modernisierung her ist, umso höher sollten Sie die Kosten ansetzen. Damit Sie eine Vorstellung bekommen, wann welche Modernisierungskosten anfallen, sollten Sie sich über die abgelaufene Lebensdauer der einzelnen Bauteile ein genaues Bild machen. Die rechnerische Lebenszeit eines Hauses wird im Allgemeinen mit 80 bis 100 Jahren angesetzt. Entscheidend ist jedoch die Qualität der Einzelbauteile des Hauses, der dauerhafte Schutz gegen Feuchtigkeit, die Pflege und Wartung aller wichtigen Bauteile sowie die Instandhaltung in regelmäßigen Zeiträumen.

Laufende Kosten

Zu den Anschaffungs- und Finanzierungskosten eines Gebäudes kommen die regelmäßig anfallenden Kosten wie z.B. Grundsteuer, Straßenreinigungsgebühren oder Versicherungen. Den größten Anteil an den laufenden Kosten nehmen dabei die Energiekosten für Heizung und Warmwasser ein. Hier sollten Sie sich über die Verbrauchskosten der vergangenen Jahre beim Voreigentümer erkundigen. Vorsicht: dieser Verbrauch muss nicht repräsentativ sein, unterschiedliche Nutzungsgewohnheiten oder teilweiser Leerstand können die Bilanz verzerrt haben. Kostenlose Hilfe zur Einschätzung des Heizenergieverbrauchs sowie Tipps zur Energieeinsparung erhalten Sie bei der Energieberatung der Verbraucherzentrale.

Kaufen wie gesehen

Als Käufer einer gebrauchten Immobilie kaufen Sie wie gesehen. Eine Gewährleistung für später entdeckte Schäden gibt es in der Regel nicht. Deshalb ist es wichtig, das Haus vor dem Kauf sorgfältig auf Mängel zu untersuchen. Laien können nur sehr schwer einschätzen worauf es ankommt. Dies birgt ein gewisses Risiko in sich. Anders als die meisten glauben, liegen die meisten Schwächen beim mangelnden Wärmeschutz. Inwieweit und unter welchen Umständen Mängel abzustellen sind, können Sie von unseren Beratern erfahren.

Hilfreiche Unterlagen für eine Beratung

Sie sind nicht zwingen notwendig. Denn häufig sind diese Unterlagen nicht greifbar oder längst verschollen.

  • der Bauantrag (bestehend aus Lageplan mit den markierten Gebäudeteilen, Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung und Berechnung des umbauten Raumes)
  • die Baugenehmigung (sie sollte mit dem Bauantrag übereinstimmen, wichtig könnten eventuelle Einschränkungen oder Auflagen sein, im Falle von Anbauten und Erweiterungen können auch mehrere Bauanträge und Baugenehmigungen notwendig sein)
  • die Statik
  • der Wärmeschutznachweis sowie der Energieausweis
  • das Baulastenverzeichnis, sofern Baulasten vorhanden sind
  • der Grundbuchauszug (wegen Überprüfung der Grundstücksgröße und möglicher Belastungen in Abteilung II und III, die Grundbuchabschrift muss aktuell sein)
  • die Heizkostenabrechnung der vergangenen Jahre
  • der Einheitswertbescheid und Grundsteuerbescheid vom Finanzamt
  • der Mietvertrag im Falle der Vermietung
  • Bei Eigentumswohnungen zusätzlich
  • die Teilungserklärung
  • die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung
  • der Verwaltervertrag
  • die Nebenkostenabrechnung und der Wirtschaftsplan

Für eine Einschätzung zum Kaufpreis sollten Sie vor der Beratung den aktuellen Bodenrichtwert beim Katasteramt erfragen.

Sie haben weitere Fragen? Tipps zur Energieeinsparung erhalten Sie bei der Energieberatung der Verbraucherzentrale.

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